入札に当たっては、裁判所備付の物件明細書、現況調査報告書、評価書で物件の占有関係などを必ず確認してください。

入札の方法

1. 入札期間を確認
2. 物件の選択・調査
3. 入札及び保証金の納付
4. 開札
5. 残代金の納付
6. 登記
7. 不動産の引渡し

１.入札期間を確認

期間入札スケジュール表で、入札期間等を確認してください。

２.物件の選択・調査

期間入札スケジュｰル表の｢資料備置日」以降は、各裁判所競売係の閲覧室（コーナー）でどなたでも自由に｢物件ファイル｣を閲覧することができます｡

閲覧できるのは、1：「物件明細書」、2：「現況調査報告書」、3：「評価書」の3点です。

1：「物件明細書」

現段階における裁判所の売却条件についての判断を示したものです。

物件を買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどが記載されています。

2：「現況調査報告書」

執行官が物件の現況を調査した報告書です。

不動産の状況のほか、占有者の氏名や占有権原等が記載され、物件の写真も添付されています。

しかし、調査時から時間が経過している場合も多いので、買受けの申し出をする場合には、実際に自分の目で現地を確認してください（ただし、敷地内に入ったり、建物の中に入って物件を確認することはできません。競売に付されていても、現在の所有者等に居住する権利などがあるからです）。

3：「評価書」

裁判所の選任する評価人が、物件の価額を算定したものです。物件の価額のほか、周囲の環境の概要、行政上の規制等が記載され、周辺の地図や物件の図面も添付されています。

なお、競売物件の評価額は、物件に占有者がいたり、境界等が不明確な場合があるなど、一般的な不動産売買の物件とは異なるものであり、かつ、購入希望者の競争によって適正な価額となることを予定して設定しているため、通常の取引価額と比較すると低廉になっています。裁判所はこの評価額に基づいて売却基準価額を決定します。

大きな買物をするわけですから、買受申出をしようとする場合は、現地に行って競売物件を自分の目で見たり、法務局で登記簿を閲覧したりするなど、ご自身で十分な調査をする必要があります。疑問や不安な点があれば、法律の専門家に相談することも必要となるでしょう。

３.入札及び保証金の納付

入札期間中に各裁判所の執行官にあてて、入札書を郵送するか、又は、入札書を持参する方法で入札します。

入札の締め切りは、入札期間最終日の午後5時まで（必着）です。（入札書を郵送される方で到着日時を明確にされたい方は、書留郵便をご利用ください。）。

入札書の用紙は、各裁判所の執行官室で受け取ってください。

入札の際、物件ごとに定められた売却基準価額の約２割の額を「保証金」として納めます。納付した保証金は、開札後、最高価買受申出人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は返還されます。最高価買受申出人となったにもかかわらず代金を定められた期限までに納付しなかった場合には、この保証金は返還されません。

→入札の手引き　

４.開札

開札期日に、入札書を開封します。開札は公開して行いますので、どなたでもご覧いただけます。その場で、最高価買受申出人等が定められます。

５.残代金の納付

開札期日から約２週間経過後、買受人に「代金納付期限通知書」を送付します。

残代金の納付期限は、通知日から約1か月くらい後の日が指定されます。残代金は一括して納付しなければなりません｡残代金を納めた時に所有権が買受人に移転します。

６.登記

代金の納付があると、裁判所は、法務局に対して、買受人に所有権の移転登記をするように嘱託します。

同時に、前述した「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないものとして記載された権利以外の不動産上の権利の登記（差押、抵当権の登記等）を抹消するように嘱託します。
（登記の移転や抹消にかかる印紙等の費用は買受人の負担となります。）

：住宅ローン等の利用　

金融機関等から融資を受けるに当たり、所有権の取得と同時に抵当権の設定を希望する場合には、あらかじめ買受人と金融機関等が共同して、代金納付の３日前までに書面で申出をしてください。

詳細は金融機関、弁護士又は司法書士に相談してください。

この抵当権設定に関する申出があった場合には、裁判所書記官は、申出の際に指定された司法書士又は弁護士に嘱託書を交付して登記所に提出させる方法で移転登記等の嘱託をします。司法書士又は弁護士がこの嘱託書と抵当権設定登記申請書を登記所に提出することにより、金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。

：住居に利用する場合の移転登記手数料）

落札した物件を住居として利用する場合で一定の要件に該当する場合には、建物の登録免許税（移転登記のための税金）が、軽減される場合があります。

７.不動産の引渡し

従前の所有者が任意に不動産を引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付してから6か月以内に引渡命令の申立てをすることができます。ただし、不動産に占有者がいる場合のすべてについて引渡命令が出される訳ではありません。

引渡命令が出されてこれが確定すると、執行官に申し立てて占有者を強制的に立ち退かせることができます。

なお、強制執行の申立費用は別に必要です。